Перший поверх: житло чи комерція?

Суперечки про те, якими мають бути перші поверхи житлових будинків - активними (що містять громадський чи комерційний простір), чи суто житловими - точаться вже давно. Обидві думки мають як прибічників, так і супротивників, і всі вони висувають цілком логічні аргументи на захист своєї позиції. Зрозуміло, що «остаточну крапку» в цій дискусії поставити неможливо, але поміркуймо над тими «за та проти», якими керуються представники кожної сторони.  

Трохи історії

Якщо зануритися в часі на декілька сторіч (або навіть тисячоліть!) тому, то побачимо, що в європейській цивілізації перші поверхи житлових будинків традиційно займала саме «комерція». В багатьох старовинних містах та містечках на «першому рівні» розташовувались пекарні, таверни, лавки чи крамниці - а над ними вже розміщувались житлові приміщення. До речі, в багатьох країнах Європи навіть нумерація житлових поверхів починається з фізично другого (Англія, Франція, Італія) чи навіть третього (Іспанія) поверхів. 

• Класична європейська забудова передбачає активний перший поверх, - розповідає Микола Морозов, архітектор Archimatika. - Пекарня, бакалія, маленька кав'ярня, ресторанчик, можливо салон краси розташовані на першому «земельному» поверсі, який контактує з вулицею та містом. А людина, яка працює чи володіє цим умовним рестораном, живе на другому-третьому поверсі в цьому самому будинку. Це і є, в принципі, традиційний західно- та центрально європейський підхід.

В Україні до приходу до влади комуністів перші поверхи будинків теж традиційно були зайняті комерцією, в чому нескладно пересвідчитись, дивлячись на старовинні світлини київських, одеських, львівських та харківських вуличок. Але ситуація докорінно змінилася після запровадження так званої «індустріальної житлової забудови» і появи «спальних районів».

• Була така радянська містобудівна думка, яка до речі базувалась на поглядах Ле Корбюзьє та модерністів, що житлові будинки повинні бути на 100% житловими, - говорить Микола Морозов. - Вважалося, що в них не повинно бути активного першого поверху з комерцією чи громадським простором. Все «зайве» з житлових будинків прибрали і відокремили в умовний універсам, в який люди і були змушені ходити. Саме такий архітектурний підхід ми бачимо в спальних мікрорайонах.

Але зараз, здається, ми повертаємось до перевіреної віками практики створення активних перших поверхів: майже всі новобудови мають комерційні приміщення на рівні тротуару. До речі, повертатись «до джерел», українські девелопери почали після довготривалих роздумів:

• Ми витратили багато років, аби вмовити девелоперів робити активний перший поверх. Раніше вони вважали: окей, невелику частину приміщень, десь 1-2 тис. кв.м на 20 га забудови можна зробити комерційними. Але потім вони побачили, що комерційні приміщення «працюють». Вони потрібні інвесторам, люди їх арендують і купують - причому купують по абсолютно іншій, дорожчій ціні, ніж квартири. Тобто це не тільки корисно для проєкту, а ще й вигідно для забудовника.

Активний перший поверх: користь

Прибічники концепції активних перших поверхів цілком логічно вважають, що вона несе в собі доволі багато зиску - і для міста/района/мікрорайона в цілому, і для мешканців таких будинків зокрема. Серед основних переваг є:

Зручність. Сходити на філіжанку кави чи по хліб-молоко зручніше на перший поверх свого чи сусіднього будинку, аніж йти за пів кілометра в «універсам».

Відчуття живого міста. Комерція по сусідству дає відчуття життя: щоб опинитися «в соціумі» не потрібно кудись їхати, аби «себе показати та на інших подивитись».

Збільшує функціонал того, що люди роблять безпосередньо в місці, де живуть. Зазвичай комерційні приміщення викупають чи орендують саме мешканці цих будинків - принаймні якщо ми говоримо про новобудови. Тобто людина стає більш залученою у місцеве ком'юніті.

Створює робочі місця. Декілька кав'ярень, продуктова крамниця, зоомагазин тощо - це нові робочі місця, на які можуть претендувати, в тому числі і мешканці ЖК.

Підвищує безпеку.  Активний перший поверх – це завжди люди, це світло від вітрин та вивісок, навіть вночі. А там, де є люди і світло, зазвичай більш безпечно, ніж на напівтемних безлюдних вулицях. 

Активний перший поверх: негатив

Проте не варто недооцінювати і негативні нюанси активних перших поверхів. Серед них можна виділити:

Підвищений рівень шуму. Де люди, там не тільки життя, але й розмови - іноді навіть на підвищених тонах. А ще: музика, робота обладнання (витяжки, генератори тощо). Тобто активний перший поверх може підвищувати рівень «шумового забруднення».

Можливі запахи. Якщо мова йде про заклад з кухнею, то до підвищеного рівня шуму можуть додаватись аромати, які не всім подобаються (від випічки до смаженого м’яса, диму від цигарок тощо).

Санітарія. Не завжди у продуктових крамницях дотримуються санітарних норм і ретельно борються зі шкідниками. Тож вони можуть «захоплювати» і суміжні, вже житлові площі.

Небажані гості. Деякі магазини чи «наливайки» буквально притягують до себе маргінальних елементів, які порушують спокій мешканців будинку.

Це найпоширеніші негативні аспекти розташування «комерції» в житлових будинках. Але при ретельному проєктуванні та виваженому підході до експлуатації, їх можна дещо нівелювати. Ось що з цього приводу розповідає Микола Морозов:

• Ми намагаємося проєктувати на першому поверсі такі приміщення, які будуть відповідати функціоналу тієї комерції, яка там може відкритися. Для закладів з кухнею проєктуємо більшу кількість вентканалів, підвищуємо рівень звукоізоляції. Взагалі продумувати ці нюанси на етапі проєктування варто хоча б для того, аби знизити можливу напругу між мешканцями ЖК та власниками комерції. Звісно, без подальшого контролю цей підхід на 100% не працює. Якщо ми говоримо про такі незручності під час експлуатацію комерційних приміщень, як недосконала санітарія та підвищений рівень шуму, то тут головна робота покладається на керуючу компанію та власників квартир. В ЖК зазвичай розробляються загальні правила, які регламентують, в тому числі часи роботи закладів та їх відкритих терас, визначають місце для паління відвідувачів (не під вікнами мешканців) тощо. Мешканці теж можуть активно впливати на процес експлуатації комерційних приміщень: стежити за виконанням прийнятих правил, заміряти рівень шуму, навіть впливати на роботу тих чи інших бізнесів. У мене є кейс, коли в ЖК девелопер з подачі мешканців та керуючої компанії змусив закрити магазин, який «притягував» напівмаргінальних особистостей.

Цікаво, що навіть в сучасних ЖК зі спеціально спроєктованими комерційними площами на перших поверхах будинків часто-густо виникають конфліктні ситуації між мешканцями та бізнесменами. Причому не завжди їх «ініціаторами» є невдоволені мешканці. 

• Дійсно, є комерції, які байдуже ставляться до вливання в соціум, - підтверджує Микола Морозов. - Є такі «унікуми», які прямим текстом кажуть: ми тут заробляємо гроші, нам плювати на якийсь там дизайн-код вхідних груп та існуючі правила. І ви можете не вірити, але факт - такі комерції починають вмирати і через якийсь момент закриваються. Бо люди їх починають не сприймати - і, відповідно, просто не хочуть до них заходити.

Активний перший поверх в існуючій забудові

Активний перший поверх, який з нуля формується в новому ЖК та активний перший поверх, який відкривається в «старому фонді» - це дещо різні речі. Якщо в першому випадку мешканці та керуюча компанія мають деякий вплив на власника/орендатора такого приміщення, то в «панельці» чи «хрущовці» про вплив найчастіше годі й мріяти. Ба більше, часто-густо на перших поверхах житлових будинків в «спальних мікрорайонах» відкривається комерція, яка апріорі заважатиме мешканцям сусідніх квартир: якісь незрозумілі крамнички з тарганами, генделі тощо.

• Правила комерції, вони такі, - підтверджує Микола Морозов. - Відкриваються та виживають ті комерційні заклади, на які є попит. Якщо ми говоримо про класичний «спальник», то в ньому на перших поверхах ми побачимо більш дешеву бакалію, якесь розливне пиво, недорогі «наливайки», які відповідають запитам місцевого економічно-соціального соціуму. Як з цим боротися?  Підвищувати клас району загалом - і тоді в нього будуть підтягуватись комерції класом вище. Яскравий приклад Нивки в районі «Файна Таун» - зараз навколо нового ЖК почали відкриватись приватні лікарні, амбулаторії, стоматології, магазинчики на кшталт «Галя Балувана». Навіть ринок, чи принаймні та його частина, яка виходить на «Файна Таун» причепурився. Або Поділ, який сьогодні має свій особливий вайб. Порівняйте сучасний Поділ з ним же, але 90-х або 2000-х років - який левел-ап! Тобто є абсолютно чіткий взаємозв'язок між рівнем економічного розвитку мікрорайону та комерціями, які заходять в його будинки.