Хоумстейджинг: що це за «звір» та чим він корисний

Сучасний ринок нерухомості в Україні — це «ринок покупця». Продати чи здати власну квартиру за максимальною ринковою ціною не так вже й просто: власникам доводиться конкурувати між собою, підвищуючи привабливість саме своєї пропозиції. І дисконти - далеко не єдиний важіль, який може схилити покупця до вибору тієї чи іншої квартири. Мова йде про грамотну підготовку квартири до показів, яка допоможе підкреслити принади квартири та «закохати» в себе покупця. Називається така підготовка хоумстейджинг, і про неї та її особливості я розпитала у Катерини Піхотної, дизайнерки та засновниці студії «Tie Up Design».

Що таке хоумстейджинг

З англійської home staging перекладається як «постанова/інсценізація оселі». І вже семантично стає зрозумілим, що хоумстейджинг - це підготовка квартири до виходу на ринок, приблизно так само, як підготовка актора до виходу на сцену. Чи, скоріше, сцени до спектаклю 🙂

При цьому варто зауважити: основна мета хоумстейджингу - зробити «красиву картинку» та «справити враження». Але при цьому хоумстейдж зовсім не про «дешеві» маніпуляції, а про повагу до потенційного покупця, - підкреслює пані Катерина. -  Наприклад, хоумстейджер надає рекомендації стосовно усунення експлуатаційних недоліків, які більше проявлені у квартирах вторинного ринку. Це може бути грибок у ванній кімнаті, відкрита електропроводка, протікаюча раковина на кухні, пляма на стіні, яка легко відмивається. Килим, який благає про клінінг. Речі замовника, які не несуть покупцю ніякої користі і будуть вивезені після продажу квартири. Всі ці недоліки нерухомості вказують потенційному покупцю, перш за все, на відношення до нього продавця – чи поважає він його час та кошти, які треба буде витратити на усунення таких «негараздів» після оформлення угоди. 

Якісний хоумстейджин збільшує вартість квартири

За спостереженнями дизайнерки Катерини Піхотної, компетентна підготовка квартири до експозиції на ринку одночасно впливає на три речі:

• збільшення кількості телефонних і письмових звернень після виходу рекламного оголошення;

• створення у потенційних покупців приємного враження від перегляду квартири під час показів;

• збільшення вартості квартири на 10+% від середньої за аналогічними квартирами без хоумстейджинга.

Дійсно, продаж по більшій ціні від середньориночної на таку саму квартиру – це одна з можливостей, яка відкривається для власника житла, який приділив увагу і виділив бюджет на підготовку своєї нерухомості до продажу. При цьому стратегія продажу чи оренди квартири повинна включати дві складові: якісний хоумстейдж та професійні рієлторські послуги. Адже хоумстейдж не панацея, і якщо ви збільшили вартість квартири на 50% від середньоринкової, то ніяка передпродажна підготовка не допоможе знайти покупця, переконана експертка. Але можете бути впевнені: квартира може вартувати на 10-15% дорожче при продажі/оренді, за умови що ви вклалися в її підготовку до експозиції. 

Скільки коштує послуга

Середня вартість витрат на підготовку квартири до оренди чи продажу (без потреби купувати габаритні предмети та меблі), в середньому, становить 2-10 тис. грн за експертну оцінку з рекомендаціями спеціаліста та від 10-45 тис. грн за комплекс робіт «під ключ». Ціна залежить від:

• площі квартири;

• фронту робіт;

• цінового сегмента житла: економ, бізнес чи преміум. 

Щодо останнього пункту, то на вартість підготовки впливає і вартість речей, які будуть підбиратися для створення атмосфери затишку і комфорту. Вони повинні відповідати загальній концепції інтер’єру, - говорить пані Катерина. - І клас, а відповідно і ціна, речей для декорування приміщення, буде суттєво відрізнятися в квартирах різних класів. Наприклад для інтер'єру преміумкласу недоречні друковані копії відомих картин, які можна купити в «Епіцентрі». Він потребує ретельно підібраних картин і артоб’єктів виконаних на індивідуальне замовлення, ціна яких апріорі буде високою.

Зазвичай в комплекс послуг з хоумстейджинга входить:

• Оцінка поточного стану квартири, рекомендації щодо клінінгу і косметичного ремонту, складання переліку предметів інтер’єру, які потрібно буде придбати (функціональні предмети та предмети декору).

• Підбір предметів з вказанням вартості й постачальника.

• Закупівля і доставка предметів декору.

• Виїзд на розстановку. 

• Професійна фотосесія квартири.

• Оцінка ринкової вартості в разі потреби (виконується діючим рієлтором).

Що отримає замовник «на виході»?

Кінцевий результат хоумстейджу – це наче ваша квартира сходила в SPA-салон, — говорить дизайнерка. — По-перше, ви її не впізнаєте. А по друге, вона стане більш привабливою 😊. 

Якісний хоумстейдж забезпечує у потенційного покупця відчуття «я хочу тут жити» під час перегляду. Дослідження стверджують, що рішення «купити / не купити» людина інтуїтивно приймає в перші хвилини огляду квартири. Вона «зчитує атмосферу» і це відбувається на рівні інстинктів і набутого досвіду. А вже потім включається логіка, цифри і інші фактори, які будуть поставлені на ваги «купити / не купити».

Чи можна зробити хоумстейджинг самостійно? 

Однозначно можна, — запевняє пані Катерина. — Але це може бути складнішим, адже власники часто просто не помічають недоліків власного житла. Вийдіть за поріг квартири, зайдіть знову і подивіться на свою квартиру «чужими очима». Спокійно, без поспіху починайте оглядати кожну кімнату і предмети, які в ній знаходяться. Фіксуйте ті моменти, які викликають негативні емоції й прямо «кидаються в очі» — це перше, що треба буде виправити відремонтувати.
Якщо у вас новий ремонт, то скоріше за все ваш погляд зупиниться на «пустій стіні», яку треба буде відповідно задекорувати картиною або панно.

Не оминайте зону передпокою: чи є тут полиці для взуття? Чи є місце де можна присісти? Куди покласти ключі? 

Додайте ванній кімнаті затишку і домашнього тепла: повісьте нові рушники, постеліть килимок, поставте аромадифузор.

Спальня: як мінімум підберіть ковдру на ліжко, яка пасує до інтер’єру - на «голий» матрас ваш клієнт може подивитися і в магазині, а улюблене кошлате покривало навряд чи справить на нього приємне враження. Якщо біля ліжка немає тумб або вони виглядають «з іншої опери» — це теж зона для опрацювання.

Особливу увагу приділить всім вікнам: вони мають бути чистими. А штори й тюлі на них - свіжими.

Приділить належну увагу балкону та лоджіям та підкресліть їх функцію. Якщо у вас гарний вигляд з балкона – розмістить на ньому кавовий столик, стільці й м’який килимок. Гарний вигляд з вікна це неабияка перевага і її треба підкреслити. Якщо ж ця зона не може похвалитися чарівними краєвидами – встановіть містку шафу-комору і продемонструйте, що це прекрасне місце для розумного зберігання речей.

Якщо квартира призначена для оренди – не нехтуйте рослинами (хоча б і штучними, але тільки якісними), вони зроблять оселю більш «живою». Подбайте про наявність чайника, кавоварки, набору для прибирання, праски, дошки для прасування  і інших побутових предметів – це буде хорошою конкурентною перевагою. А добре підібраний посуд та столові прибори, чиста і свіжа постільна білизна – це маст-хев для подобової оренди.

Тобто ще раз: подивіться на власну квартиру очима прискіпливого покупця — і зробіть її максимально привабливою саме для нього.

Основні принципи та прийоми хоумстейджинга 

• Усунення безладу: квартира має бути охайною. Адже мало хто асоціює себе з нечупарою та готов «прийняти естафету» від такої людини.

• Деперсоналізація: це передбачає видалення особистих предметів, таких як сімейні фотографії, предмети колекціонування та будь-який характерний декор. Мета хоумстейджингу – створити нейтральне середовище, яке буде привабливим для великої кількості людей.

• Прибирання: включає глибоке чищення килимів, вікон, ванних кімнат і кухонь. Чиста, доглянута квартира – це те, що очікує побачити потенційний покупець.

• Косметичний ремонт: протікає кран, скрипить підлога чи двері, фарба потріскалась на стінах – це все треба усунути. Житло у хорошому стані означає, що за майном добре доглядали, а це значить, що в потенційного покупця буде менше шансів виявити приховані недоліки під час подальшої експлуатації.

• Оновлення: зазвичай житло на вторинному ринку потребує, незначних оновлень. Наприклад, пофарбувати стіни в нейтральні кольори (якщо до цього вони були салатові або яскраво-жовті), оновити фурнітуру, іржаві змішувачі або замінити застарілі світильники. Ці заходи зроблять квартиру більш сучасною і готовою до заселення.

• Оптимізація простору: це може передбачати перестановку або навіть видалення меблів, щоб кімнати виглядали більшими та відкритішими. Розташування має сприяти легкому проходженню через будинок і підкреслювати позитивні риси, такі як гарне природне освітлення або чудові краєвиди.

• Загальна атмосфера і декорування: засервіруйте обідній стіл, розставте штучні або живі рослини. Подібні маленькі штрихи можуть допомогти покупцям уявити, що вони живуть у цьому просторі.

• Освітлення: перевірте чи правильно підібрані тюлі й штори, чи дають вони потрібне напівзатінення вдень і повне приватне закривання ввечері? Оновіть світильники на більш яскраві де це потрібно, додайте додаткові джерела світла в темні кути.

• Підкреслення найкращих рис квартири: вигляд з вікна, простора зона гостьової, затишна спальня - всі переваги мають привертати увагу потенційних покупців.

P.S. Я вдячна Катерині Піхотній, дизайнерці та засновниці студії «Tie Up Design» за розповідь про хоумстейджинг та задачі, які він вирішує. А якщо у вас виникли власні питання щодо передпродажної підготовки квартири, задавайте їх на форумі блогу - будемо разом шукати на них відповіді.